Domstol klargör begreppet ”tredje man” i AB-familjens avtal
”Tredje man” anses i allmänt juridiskt språkbruk syfta på var och en som inte är part till ett visst avtal. Föreningen Byggandets Kontraktskommitté (BKK) tänkte sig dock någonting annat när de skrev standardavtalen AB 04 och ABT 06, vilka utgör ryggraden i den svenska entreprenadjuridiken. Genom ett så kallat förtydligande, har BKK givit begreppet ”tredje man” en annan innebörd som sammanfattat innebär att den som har ett annat avtalsförhållande med beställaren inte ska anses vara tredje man. Svea hovrätt har i en dom klargjort att begreppet ”tredje man” ska tolkas på ett annat sätt än vad BKK anser.
Av advokat Sven Albinsson och jur.kand. Amanda Karman
Bakgrund i hovrättsdomen
Svea hovrätt prövade i mål T 13155-20 om beställaren hade rätt att regressvis rikta ett skadeståndskrav mot entreprenören för en skada som drabbat en hyresgäst till beställaren på grund av entreprenörens arbeten. Beställaren åberopade bland annat AB 04 kap 5 § 13 som reglerar beställarens och entreprenörens inbördes ansvar för skador som orsakas tredje man till följd av entreprenaden. Enligt bestämmelsen ska entreprenören i vissa fall hålla beställaren skadeslös för sådana skador.
Entreprenörens ansvar för skador som orsakas tredje man
Av AB 04 kap 5 § 13 framgår bland annat följande (notera att endast relevanta delar av bestämmelsen har citerats):
”Entreprenören är i förhållande till beställaren ansvarig för dennes skadeståndsskyldighet gentemot tredje man till följd av entreprenaden.
Entreprenören är dock fri från skadeståndsskyldighet enligt föregående stycke, om han kan visa att han rimligen inte kunnat förebygga eller begränsa skadan.”
Ovanstående reglering får relevans om tredje man – exempelvis en granne – riktar krav mot beställaren grundat i störningar som entreprenaden orsakat.
En grundläggande förutsättning för att bestämmelsen ska bli tillämplig är att den skadelidande rent juridiskt klassificeras som en ”tredje man”. För att entreprenören ska bli skyldig att hålla beställaren skadeslös krävs också att beställaren faktiskt har en lagstadgad eller avtalad skyldighet att ersätta den tredje mannen/skadelidande för skadan. Entreprenören är dock fri från ansvaret att hålla beställaren skadeslös om han kunnat visa att han rimligen inte kunnat förebygga eller begränsa skadan.
Begreppet “tredje man”
För att avgöra om beställaren hade en rätt att regressvis kräva skadestånd från entreprenören med stöd av AB 04 kap 5 § 13, prövade hovrätten om den skadelidande (beställarens lokalhyresgäst) ansågs vara en tredje man i AB 04:s bemärkelse. För att kunna avgöra detta behövde hovrätten fastställa vad som innefattas i begreppet ”tredje man” vid tillämpning av bestämmelsen.
Inledningsvis konstaterade hovrätten att någon gemensam partsavsikt inte hade visats eftersom det inte fanns några omständigheter som indikerade hur parterna uppfattade bestämmelsen i AB 04 kap 5 § 13. Därefter gick hovrätten vidare med att tolka bestämmelsen objektivt med utgångspunkt i ordalydelsen.
Vid tolkningen av ordalydelsen förhöll sig hovrätten inledningsvis till ett så kallat ”förtydligande” som BKK publicerade år 2012. Av ”förtydligandet” framgår att avsikten med bestämmelsen i AB 04 kap 5 § 13 varit att den inte skulle omfatta skadeståndskrav mot beställaren som har sin grund i dennes avtalsförhållanden. Det innebär att BKK inte tänkt sig att krav från beställarens hyresgäster skulle omfattas av bestämmelsen, dvs att beställarens hyresgäster inte ska betraktas som tredje man i AB-avtalens bemärkelse. En sådan tolkning hade inneburit att hyresgästen i detta fall inte skulle anses vara tredje man och att bestämmelsen i AB 04 kap 5 § 13 därmed inte skulle kunna tillämpas.
Hovrätten uttryckte därefter – oaktat att förtydligandet ger en klar och tydlig vägledning – att det är relevant att beakta vilken betydelse begreppet ”tredje man” kan anses ha i allmänt språkbruk. I allmänt juridiskt språkbruk avses med begreppet ”tredje man” var och en som inte är part i det aktuella avtalet (dvs alla förutom beställaren och entreprenören). Enligt hovrätten spelar det inte någon roll att BKK inte medger detta synsätt, eftersom innebörden av ”tredje man” är klar. Den allmänna innebörden av ”tredje man” strider inte heller mot systematiken eller övriga bestämmelser i AB 04, konstaterade hovrätten.
Med bakgrund i ovanstående kom hovrätten fram till att lokalhyresgästen i detta fall ansågs vara en tredje man. Bestämmelsen i AB 04 kap 5 § 13 kunde således tillämpas.
Beställarens skadeståndsskyldighet gentemot tredje man
I nästa steg prövade hovrätten om beställaren faktiskt varit skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen i första ledet, dvs om beställaren hade någon juridisk grund för att betala ut det skadestånd till hyresgästen som denne gjort.
I aktuellt fall hänvisade beställaren i första hand till att skadeståndsskyldigheten grundades på 12 kap 16 § jordabalken med hänvisning till 12 kap 11 § jordabalken. Härvid åligger det ett s k presumtionsansvar för hyresvärden som innebär att hyresgästen har rätt till ersättning av hyresvärden för skada som uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Följande gäller dock inte om hyresvärden förmår visa att bristen inte beror på dennes försummelse. Denna bestämmelse – precis som många andra av reglerna i 12 kap jordabalken – är således formulerad till hyresgästens fördel.
För att beställaren inte ska ”komma undan” med att regressvis rikta skadeståndsanspråk mot entreprenören – istället för att försöka visa på att bristen inte beror på dennes försummelse – menade hovrätten att det ska ställas ett högt beviskrav på den utredning som beställaren åberopar inom ramen för AB 04 kap 5 § 13; alltså beställarens bevis för sin skadeståndsskyldighet gentemot tredje man.
Beställaren och hyresgästen hade i aktuellt fall träffat en överenskommelse om de saneringskostnader som hyresgästen drabbats av till följd av entreprenörens arbeten. Hovrätten konstaterade dock att den bevisning som lagts fram avseende beställarens försummelse inte var tillräcklig för att det skulle anses vara visat att beställaren varit skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen enligt bestämmelserna i jordabalken.
Med hänvisning till ovanstående ansågs beställaren inte ha rätt att regressvis få betalt av entreprenören för skadan hos tredje man, i vart fall inte med stöd av AB 04 kap 5 § 13. Hovrätten gick därefter vidare med att pröva om beställaren hade en rätt till skadestånd enligt AB 04 kap 5 § 11. Hovrätten kom därvid fram till att den bevisning som åberopats inte styrkte att entreprenören avvikit från vad som föreskrivits i kontraktshandlingarna, att det förelegat något fel i entreprenadarbetena, att utförandet avvikit från kravet på fackmässighet eller att entreprenören agerat vårdslöst. Beställaren ansågs därför inte ha rätt till någon ersättning från entreprenören för det skadestånd som denne betalat till hyresgästen.
Entreprenadsrättsliga slutsatser
Med utgångspunkt i hovrättsavgörandet kan konstateras att begreppet ”tredje man” i standardavtalet AB 04 ska anses innefatta var och en som inte är part i det aktuella entreprenadavtalet. Detta överensstämmer enligt vår uppfattning väl med den bakomliggande civilrätten och förtydligandet är välkommet. En trolig konsekvens av avgörandet är att vi kommer se allt fler beställare som åberopar bestämmelsen framöver, eftersom bestämmelsen genom avgörandet visat sig vara tillämplig på fler situationer än vad många i branschen tidigare uppfattat.
Möjligtvis har BKK tänkt sig att krav enligt AB 04 kap 5 § 13 ska vara av mer grannerättslig karaktär, såsom t ex när en granne eller annan utomstående riktar krav mot beställaren med stöd av miljöbalken. Om detta nu varit BKK:s avsikt, borde det dock ha varit en enkel sak att uttrycka detta i avtalstexten.
Hovrättsavgörandet väcker även frågor kring värdet av BKK:s så kallade ”förtydliganden” (som alltså är separata publikationer) samt kommentarerna i standardavtalen (kursiv text). Av annan rättspraxis kan slutsatsen dras att BKK:s kommentarer i standardavtalen i praktiken har samma status som avtalstext; detta trots att de i vissa fall motsäger avtalstexten som de avser att ”kommentera” och trots att de i vissa fall tillför otydlighet snarare än tydlighet. Vi anser att Svea hovrätts dom är ännu ett exempel på att AB-familjens avtal inte är frikopplade från övrig civil- och avtalsrätt, utan ska tolkas och tillämpas som andra standardavtal inom svensk rättstillämpning.
Entreprenadrättslig rådgivning
Har ni som beställare av ett entreprenadprojekt behov av rådgivning i entreprenadrätt för att reda ut lagliga aspekter kring projektet kan ni vända er till WA Advokatbyrå. Vi är experter inom entreprenadrätt och bistår regelbundet beställare inom kommun, privata fastighetsägare eller samhällsbyggnadsbolag.
Vi bistår också regelbundet entreprenörer med att granska avtal för att identifiera risker och i vissa fall möjligheter som uppstår på grund av beställarens oklarheter.
Entreprenadrättslig rådgivning
Har ni som beställare av ett entreprenadprojekt behov av rådgivning i entreprenadrätt för att reda ut lagliga aspekter kring projektet kan ni vända er till WA Advokatbyrå. Vi är experter inom entreprenadrätt och bistår regelbundet beställare inom kommun, privata fastighetsägare eller samhällsbyggnadsbolag.
Vi bistår också regelbundet entreprenörer med att granska avtal för att identifiera risker och i vissa fall möjligheter som uppstår på grund av beställarens oklarheter.
Vårt utbildningserbjudande inom entreprenadjuridik
WA Advokatbyrå erbjuder företagsanpassade kurser inom entreprenadjuridik med grund- och fortsättningskurser samt kurser inom något utvalt specifikt område. Samla ihop kollegor så tar vi tar fram en utbildning som är anpassad efter just de juridiska frågeställningar som er organisation vill fördjupa sig i.
Våra kurser/utbildningar vänder sig till dig som vill kompetensutvecklas inom ditt yrke och regelbundet kommer i kontakt med entreprenad- och konsulträtt. Kanske arbetar du på fastighetsägarsidan som anställd eller konsult. Du kan t ex ha en chefsbefattning, arbeta som bolagsjurist, förvaltare eller på samhällsbyggnadssidan inom en kommun.