Juridisk översikt och lagregler

Den juridiska delen omfattar en mängd lagregler och nödvändiga myndighetstillstånd. Exempelvis behöver reglerna i gällande detaljplan beaktas, att eventuella önskemål om ändringar i detaljplanen försöker erhållas, att relevanta myndighetstillstånd erhålles såsom bygglov och eventuellt dispens från strandskydd. Andra viktiga delar att beakta är exempelvis olika delar av fastighetsrätten och hyresrätten. Ytterligare delar att beakta kan vara innehållet i entreprenadavtal m m om entreprenör anlitas och att reglerna i LOU (Lagen om offentlig upphandling) följs om hyresvärden är en offentlig aktör som omfattas av dessa regler.

Hyresrättsliga aspekter avseende bostads- och lokalhyresgäster

Risken finns att man mitt i allt detta glömmer bort frågan om hur projektet ska hantera de hyresrättsliga aspekterna avseende befintliga bostads -och lokalhyresgäster. Här måste de skyddsregler som finns i Hyreslagen (12 kapitlet jordabalken) beaktas samt vad som är reglerat i varje hyresavtal angående avtals och uppsägningstider m m. Inom projektets bedrivande kanske man måste säga upp visa hyresgäster för avflyttning eller försöka få till stånd en tillfällig omflyttning av vissa hyresgäster.

Många fastighetsägare och hyresvärdar är ute i god tid innan starten för ombyggnaden eller rivningen genom att med varje enskild hyresgäst förhandla fram kortare hyres- och uppsägningstider. Eventuellt har hyresvärden även kunnat införa rivnings- eller ombyggnadsklausul i hyresavtalen och ännu hellre att hyresgästen ska sakna besittningsskydd vid framtida ombyggnad/rivning.

Håll koll på avtalade besittningsskydd

Problem som kan uppstå är om planerna för rivningen eller ombyggnaden drar ut på tiden. De rivnings- och ombyggnadsklausuler samt besittningsskyddsavståenden som man har kommit överens om kanske inte längre gäller vid tiden för starten av projektet. Detta kan bero på att sådana klausuler och besittningsskyddsavståenden har varit tidsbegränsade och att tiden har löpt ut. Ett annat vanligt problem är att besittningsskyddsavståendena aldrig har varit giltiga eftersom de inte uppfyller de formella reglerna för ett korrekt besittningsskyddsavstående.
Vårt råd är att se på ingångna besittningsskyddsavståenden nästan som om de vore färskvaror i ett kylskåp. Det gäller att hålla koll på dem så att de inte blir för gamla. Om de riskerar att löpa ut måste dessa förnyas. I annat fall erhåller hyresgästen besittningsskydd. Likaså bör befintliga besittningsskyddsavståenden gås igenom för att tillförsäkra att vart och ett av dessa uppfyller de formella kraven på ett giltigt sådant. Viktigt är också att beakta att besittningsskyddsavståendena matchar befintliga hyresavtal och befintliga hyresgäster så att inte hyresgästbyte har skett utan att besittningsskyddsavståendet har förnyats.

Våra kurser inom kommersiell hyresrätt

Låt oss avsluta med att slå ett slag för våra uppskattade kurser Grundkurs i kommersiell hyresrätt och Fördjupningskurs i kommersiell hyresrätt. Givetvis finns den även i digital version i dessa pandemitider.