Erfarenheter av lågkonjunkturer inom fastighetsbranschen

Vi här på WA-advokater har lång erfarenhet med att hjälpa framför allt hyresvärdar när deras hyresgäster går i konkurs. Våra medarbetares samlade erfarenhet sträcker sig tillbaka till lågkonjunkturen i mitten av 80-talet. Efter den lågkonjunkturen införde lagstiftaren de tvingande reglerna om att hyrestiden måste vara minst tre år i kommersiella hyresavtal för att hyresvärden ska ha rätt att ta ut bl. a indextillägg. Efter en konjunkturuppgång i slutet av det årtiondet var det dags för en närmast kontorsdöd i Stockholms City under mitten av 90-talet där hyresvärdarna drabbades av stora vakanser. Därefter upplevde vi en ny uppgång och hausse på aktie- och hyresmarknaden vid millenniumskiftet, IT-kraschen i början på 2000 talet, den dramatiska uppgången angående fastighetstransaktioner som inledes några år in på 2000 – talet och som pågick fram till Leman  Brothers kraschen år 2008, uppgången några år  därefter och nu den stora kris som har drabbat många branscher på grund av pandemin.

Eftersom lågkonjunkturer lyckligtvis har inträffat relativt sällan under de senaste decennierna kan detta ha medfört att vissa aktörer i fastighetsbranschen kan känna ett behov av att friska upp sina kunskaper i hur man hanterar olika frågor i konkurser.

Konkursen drabbar även hyresvärden

Kortfattat så innebär en konkurs en gäldenärs samtliga borgenärer i ett sammanhang tvångsvis tar i anspråk gäldenärens samlade tillgångar för betalning av sina fordringar. Detta innebär att om ett bolag som hyr en lokal går i konkurs så blir samtliga leverantörer till konkursbolaget s.k. borgenärer i hyresgästsbolaget konkurs. I detta sammanhang blir således en hyresvärd en borgenär i hyresgästens konkurs. Hyresvärdens fordringar brukar bestå av fordringen på obetalda hyror men kan även utgöras av andra saker som t ex att hyresgästen ska slutföra pågående arbete med att renovera lokalen etc. enligt tidigare överenskommelser.

Tillgångarna tas under konkursen om hand av konkursboet, som förvaltas av en eller flera förvaltare. Förvaltaren utses av tingsrätten. Förvaltaren skall ta till vara borgenärernas gemensamma rätt och vidta alla de åtgärder som främjar en förmånlig och snabb avveckling av boet. Boets egendom skall enligt huvudregeln säljas så snart det lämpligen kan ske.

Tvister mellan hyresvärden och konkursförvaltaren

I många fall fungerar samarbetet väl mellan en konkursförvaltare och hyresvärden. Men det finns tyvärr gott om exempel där det sker en kollision mellan parternas olika intressen och att  tvister uppstår.

Vår erfarenhet är att orsaken många gånger inte är bristande samarbetsförmåga mellan parterna utan att regelverket i sig kan skapa dessa spänningar eftersom en konkursförvaltare har att ta tillvara andra intressen än de intressen som en hyresvärd prioriterar. En konkursförvaltare arbetar främst inom ramen för konkurslagstiftningen där denne har att tillvarata samtliga borgenärers intressen enligt detta regelverk. Exempelvis har en konkursförvaltare både en skyldighet och en rättighet att utnyttja de s.k. återvinningsreglerna i en konkurs. En konkursförvaltare har redovisningsskyldighet gentemot borgenärskollektivet och står dessutom under tillsyn av länsstyrelsen. En hyresvärd däremot är intresserad av att snabbt få lokalen tömd, reparerad och uthyrd på nytt. Hyresvärden vill få sina kostnader täckta av konkursboet och att få sina hyresskulder reglerade.

Hyreslagen och i konkurslagstiftningen

En hyresvärd som inte har full koll på reglerna i Hyreslagen och i konkurslagstiftningen kan komma att överskatta sina rättigheter och möjligheter i hyresgästens konkurs. Om hyresvärden dessutom missar de tidsfrister som anges i bl. a Hyreslagen och de möjligheter som en hyresvärd har att sätta press på konkursboet, kan detta medföra att hyresvärden drabbas av ännu större förluster än vad som annars hade varit fallet. Erfarenhetsmässigt är många hyresvärdar ”sena på bollen” vilket bl. a kan medföra att återlämnande av lokalen fördröjs månadsvis med ännu större hyresförluster m m som följd.

Ett återkommande problem för många hyresvärdar tycks vara att kunna göra åtskillnad på begreppen konkursbo och konkursgäldenär. En annat missförstånd tycks vara vilken egendom som ingår i konkursboet och som då ingår i konkursboets ansvar och övrig egendom för vilket konkursboet inte ansvarar. Många hyresvärdar tycks leva i den uppfattningen att konkursboet ansvarar för att lokalen nyttjas efter konkursen och att konkursboet ska ersätta hyresvärden för hyror och eventuella skador på lokalen vid bristande återställning m m. Så kan det givetvis vara men detta är långt ifrån säkert i alla situationer.

Vår kurs Hyresgästens konkurs

Låt oss därför avsluta med att slå ett slag för vår uppskattade och tyvärr aktuella kurs angående regler i Hyreslagen m m och rättspraxis kring dessa regler om hyresgästens konkurs. Givetvis finns den även i digital version i dessa pandemitider.