Tidsfriser utan tydlig konsekvens
Av advokat Sven Albinsson och jur.kand. Ella Schäring
Högsta domstolen har i den så kallade ”Brf Ida-domen” (NJA 2025 s 374) klargjort vad som gäller juridiskt vid en avtalad tidsfrist utan uttrycklig sanktion, dvs när avtalet inte förklarar vad som händer om man bryter mot tidsfristen. Frågan som Högsta domstolen prövade gällde huruvida en avtalad tidsfrist om tre månader för att framställa krav också innebar att ett skadeståndsanspråk var preskriberat om det framställdes efter tidsfristen.
Inledning
I svensk civilrätt återfinns regler om att den som vill göra gällande påföljder på grund av ett avtalsbrott måste meddela motparten detta inom en viss tid. Om så inte sker, riskerar parten förlora sin rätt att framställa krav, t ex förlora rätten att göra gällande fel eller skadestånd. En sådan bestämmelse återfinns i 29 § köplagen. Bestämmelsen ålägger köparen att inom skälig tid från tidpunkten då köparen fick kännedom om avtalsbrottet meddela motparten att det finns ett krav, t ex ett skadeståndsanspråk. Om skadeståndsanspråket då inte framställs inom skälig tid, förlorar köparen rätten att kräva skadestånd. Ytterligare exempel återfinns i 45 § kommissionslagen.
Det mesta talar idag för att reklamationsskyldigheten är en allmän princip inom svensk rättstillämpning, vilken inte är begränsad endast till vissa lagar eller situationer. Detta framgår bland annat av NJA 2005 s. 142 ” Ränteskruven” och NJA 2018 s. 124 ”Flyget till Antalya”.
Sammanfattat ger de civilrättsliga bestämmelserna uttryck för en allmän princip, innebärandes att det åligger den som avser framställa krav eller göra gällande andra påföljder på grund av avtalsbrott, att uppmärksamma sin motpart på detta inom skälig tid.
Oaktat ovanstående, förekommer det ofta att avtal anger olika tidsfrister inom vilka krav måste framställas. Detta kan röra särskilda frister som parterna fört in i sitt avtal, men sådana frister kan också återfinnas i olika standardavtal. Inom entreprenadjuridiken finns till exempel frister i AB 04 kap 5 § 20 och ABT 06 kap 5 § 21. Liknande frister återfinns även på andra ställen i AB-familjens avtal, t ex kap 7 § 11. Normalt är sådana avtalade frister okontroversiella, eftersom de brukar ange vad som blir konsekvensen om tidsfristen inte efterföljs, t ex genom att ett krav framställs efter att fristen löpt ut. Frågan i det nu aktuella målet är vad som händer om en avtalad frist inte uttryckligen anger vad som händer om man bryter mot den.
Bakgrund till tvisten
Bostadsrättsföreningen Ida i Malmö (”Föreningen”) ingick år 2014 avtal där HSB Malmö (”HSB”) åtog sig att utföra fastighetsförvaltning åt Föreningen. I detta ingick även ekonomisk förvaltning. Parternas avtal hänvisade till standardavtalet Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster, ABFF 04.
Under avtalsperioden utsattes Föreningen för omfattande ekonomisk brottslighet, bland annat skedde betalningar från Föreningen till icke-existerande bolag. I anledning av detta krävde Föreningen skadestånd från HSB uppgående till ett belopp om cirka 55 miljoner kronor. Grunden för Föreningens krav var sammanfattat att HSB brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt vid utförande av uppdraget som ekonomisk förvaltare samt agerat vårdslöst / grovt vårdslöst, och därigenom vållat Föreningen ekonomisk skada.
HSB bestred ansvar och invände bland annat att Föreningens skadeståndskrav framställts för sent och att kravet således var preskriberat.
Relevanta entreprenadrättsliga bestämmelser
För att underlätta för läsaren har de relevanta bestämmelserna i ABFF 04 nedan klippts in.
Av ABFF 04 p 27 framgår följande: ”Fel skall reklameras skriftligen utan dröjsmål efter det att beställaren märkt eller bort märka felet. Beställaren är ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framställd reklamation orsakat entreprenören.”
Härutöver framgår av ABFF 04 p 31 att ”Krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts.”
Frågan som Högsta domstolen hade att ta ställning till var huruvida avsaknaden av ett skadeståndskrav inom den tidsfrist som anges i ABFF 04 punkt 31, innebar att Föreningens skadeanspråk var preskriberat. Eller annorlunda uttryckt; har Föreningen rätt att framställa krav mot HSB efter att tremånadersfristen löpt ut?
Högsta domstolens bedömning
Högsta domstolen konstaterade att Föreningen inte behövde framställa sitt skadeståndskrav inom tremånadersfristen i ABFF 04 p 31, för att vara bevarade rätten att göra gällande kravet. Tidsfristen i ABFF 04 p 31 har således inte en prekluderande verkan och krav kan framställas även efter att fristen löpt ut. Utgångspunkten för Högsta domstolens bedömning togs i bestämmelsens ordalydelse, vilken visserligen föreskriver att krav ska framställas inom tre månader. Däremot saknar bestämmelsen en angivelse om rättsföljd för det fall krav inte framställs inom den givna tidsfristen, vilket låg till grund för Högsta domstolens slutsats.
Av intresse är att Högsta domstolen underströk att rättighetsavskärande regler i standardavtal ska tolkas restriktivt. Härvid hänvisades särskilt till domen i målet ”Den uteblivna slutbesiktningen”, NJA 2015 s 862.
Den avgörande faktorn vid domstolens bedömning rörande fristen i ABFF 04 punkt 31, var alltså avsaknaden av en uttrycklig sanktion i bestämmelsen. Domstolen jämförde den aktuella bestämmelsen med punkt 27 i ABFF 04, som innehåller en sådan uttrycklig sanktion. I punkt 27 anges nämligen att det följer ett merkostnadsansvar för den beställare som inte reklamerar inom angiven tidsfrist, jfr ”utan dröjsmål”. Bestämmelsen innehåller således en specificerad rättsföljd, vilket inte den nu aktuella punkt 31 gör.
Högsta domstolen uppmärksammade även den allmänna principen att reklamation måste ske inom skälig tid, eller inom annan avtalad tidsfrist. Domstolen framhöll att en avtalad tidsfrist, såsom den i punkt 31, inte per automatik innebär att kravet är för sent framställt om det framställts efter tidsfristen. Om tanken hade varit att bestämmelsen skulle ha en avskärande verkan, måste detta enligt Högsta domstolen framgå av avtalsbestämmelsen. Högsta domstolen påpekade därvid också att andra konsekvenser kan komma att bli aktuella vid händelse av sent framställda krav, t ex nedsättning av skadeståndets storlek.
Justitieråden i Högsta domstolen var emellertid inte eniga. Justitieråd Jonas Malmberg var skiljaktig och gjorde en annan bedömning av punkten 31 i ABFF 04, sammanfattat innebärandes att bestämmelsen utgjorde en avtalad precisering av begreppet ”skälig tid”. Föreningen hade således, enligt de skiljaktiga justitieråden, att framställa sitt anspråk inom den i punkten 31 angivna tidsfristen för att inte förlora rätten till skadestånd.
Slutsatser
Domen visar på vikten av att uttrycka sig tydligt i avtalstext. Detta gäller så klart alla som skriver eller förhandlar avtal, men även författarna av branschens standardavtal.
Undertecknade kan ge många exempel på otydligheter och ofullständigheter i andra standardavtal, vilket leder till tolkningsproblematik och osäkerhet för parterna. I vissa fall är avtalstexten otydlig i sig självt och i andra fall förekommer motstridigheter av rent strukturell natur, t ex på så sätt att standardavtalets författare inte har angivit hur olika bestämmelser förhåller sig till varandra.
Den nu aktuella domen får sannolikt betydelse inom entreprenadjuridiken och vid tolkning av andra AB-avtal, såsom AB 04, ABT 06 och ABK 09. Men även om dessa avtal innehåller flera oklarheter, framgår i vart fall vad som blir konsekvensen om olika tidsfrister överskrids. Troligare är därför att domen får konsekvenser för parter som skriver egna bestämmelser kopplade till tidsfrister. Lärdomen att ta med sig är att om man missar att ange vad som händer om fristen överskrids, riskerar sådana bestämmelser att bli verkningslösa.